私見・更新料の謎～裁判官、ちょっと待て②
マンションなどの賃貸契約で、１、２年ごとの契約継続時に支払う更新料について、
最高裁は「高額過ぎなければ有効」との初めての判断を示した。
これ、おかしい。
1.意味わからん
ニュースなんかでは「賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」
てことですが、
①「家賃の補充」とは何のことでしょうか？
②まだ住んでもいない（消費していない）「家賃の前払」を貸主が対価として支払う性質
とは何の事でしょう？
逆に、前払いしたら、普通その分は後の家賃と相殺すべきなので請求したらあかん
のちゃいますか？
③「契約継続の対価」であるということは、何のことですか？
借主にのみ利あり、ですか？入居者待ちの期間の「空家」で入らない家賃分を貸主が
利するなら、折半でもおかしくないと思いますが。昨今の物件の入居率やらを考えると
契約継続の受益者がどっちか、反映していないのとちゃいますか？
2.アパート経営者の穴埋め？
「経営環境が厳しい中...云々」とインタビューで不動産業の方が平気のヘエでいうが、
おかしい。じゃあ「さっさと経営から手を引きなはれっ」てなもんです。
こう言うことをいう家主さんは
経営が厳しい＝もうからない＝経営が悪い
経営が厳しい＝資金繰りが厳しい＝借金が返せない＝経営が悪い
のどちらかに属している人がこう言っているのです。
開業時点で家賃収入の見込が甘かったか、物件購入時に資金的に無理をしたか、
重要供給について市場を読み違えたか、物件が思いのほか修繕に金のかかる
物件だったか、など、です。経営が失敗したか、あるいは失敗に近い人なのです。
失敗した経営者は市場から去れ、というのが「公正な市場」の考え方です。
失敗者の資産は、価格が下がり、他のものに安く供給され新たな資産所有者を
産み、あるいは、成功者の手によって利益を生むのです。
購入者にとっても、同業の成功者にとっても利益です。
3.ほなどうしたらええねん
私は消費者として考えていきたいですな。
ＡとＢのアパートに迷ったら、どうします？
Ａは更新料つき、Ｂは更新料なし、です。
更新料に固執するアパート経営者は、経営的によくないか、がめついか、です。
がめついだけの人は余裕がありますから、自分の条件を引っ込めないだけの
人です。どうしようもありません。商売がなっているのです。
経営の良くない方は、それがないと借金が返せなくなることもありますから、
入居の際に預けた保証金、敷金なども借金返済に流用している可能性が
あります。破算でもされたら、ややこしいことになるかもしれません。
私は過去住んでいた部屋が競売物件になり、競売後15％程家賃が上がりました。
元が安かったので引っ越し費用等を考え居続けましたが、元が高ければ
自己の意思で出ていく、となると引越費用まで負担しなければならないのです。
だから、私は更新料をがめって来る人には「経営が苦しいのかもしれませんな」
という目を向けます。他に比べて家賃が高い場合も同様です。
家賃が下げられない事情があるのか、がめついのかです
どっちにしても、経営が苦しいのか、相場以上をとられるか、なので
私は選びたくないですな。
あとは家主や管理会社には注意、ですね。
管理会社がいい加減だと、裁判の結果やら、契約の度に右往左往します。
うっとうしいものです。
「契約の自由」を重視するという観点からみれば、今後更新料、家賃については、
堂々と契約時に借主も厳しい条件を出してもいい、ということ。
その部分に光を当てるべき。
今後は物件の家賃・更新料・更新手続については強く主張することが肝要ですな。
簡単に言うと、１年に13カ月分の家賃を求めてくる物件と取引するのかしないのか。
２カ月分の更新料の為に、不動産業者が物件を抱いたまま３カ月経つことは損失に
なるから、そういう仲介業者には抱かさなくなるはずでしょうな。
更新料の付帯された契約書が一般的ひな型にならないようになるかもしれませんね。
更新料を線で削除して、双方の訂正印を押さなければならぬ、ということを
不動産業者がするだろうか。仲介不動産業は面倒くさくなるので、自然と家賃に
含まれフラット化していくか、なくなることになるでしょう。
今回の裁判は消費者契約法の「１０年分の返還」に言及したことが原告の
勇み足のような気がします。個別案件で返還、今後無効、その他は遡及せず
とした方が消費者全体の利益になったかもしれませんね。
「契約の自由」により拒否することも認められるともいえるのではないですか？
法的な根拠が明確でない商慣習に過ぎないんだから、つけたい家主は「つけても違法
じゃない」けど、「公正な市場」の競争原理の下で「つけて」入居者が入らなくなったって、
知ったこっちゃない、と思うことにします。更新料つきを忌避していけば、家賃や地価は
下がっていくので、みんながどんどんそのようにすれば資産が手ごろに移転していくので
よいと思います。
土地と言うものはそもそも絶対的価格のないもので、別にいくらでもいいものです。
アジアに後塵を拝しているのは、空港も、電車も、高くつきすぎるからです。
既得権者の資産デフレを恐れていては長い目で見て経済・社会の為にはなりません。
借主はガンガン条件を出さないといけない時代、貸主はいちいち条件を仲介業者に
確認されなくてはならない時代が来た,ということ。
仲介業者さんは...受難の時代やね。
八百屋で普段きゅうりの値段を安くしているから、お客に安定的な供給
をするためという理由で、２か月分の野菜代をよこしなさい、と言えるでしょうか。
最初から利益を確保すべきと考えるなら、「公正な市場」とやらで競争すれば
いいのです。（不動産市場は業界内に調整力があるので公正とは考えていない。→私見）
最高裁は「高額過ぎなければ有効」との初めての判断を示した。
これ、おかしい。
1.意味わからん
ニュースなんかでは「賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」
てことですが、
①「家賃の補充」とは何のことでしょうか？
②まだ住んでもいない（消費していない）「家賃の前払」を貸主が対価として支払う性質
とは何の事でしょう？
逆に、前払いしたら、普通その分は後の家賃と相殺すべきなので請求したらあかん
のちゃいますか？
③「契約継続の対価」であるということは、何のことですか？
借主にのみ利あり、ですか？入居者待ちの期間の「空家」で入らない家賃分を貸主が
利するなら、折半でもおかしくないと思いますが。昨今の物件の入居率やらを考えると
契約継続の受益者がどっちか、反映していないのとちゃいますか？
2.アパート経営者の穴埋め？
「経営環境が厳しい中...云々」とインタビューで不動産業の方が平気のヘエでいうが、
おかしい。じゃあ「さっさと経営から手を引きなはれっ」てなもんです。
こう言うことをいう家主さんは
経営が厳しい＝もうからない＝経営が悪い
経営が厳しい＝資金繰りが厳しい＝借金が返せない＝経営が悪い
のどちらかに属している人がこう言っているのです。
開業時点で家賃収入の見込が甘かったか、物件購入時に資金的に無理をしたか、
重要供給について市場を読み違えたか、物件が思いのほか修繕に金のかかる
物件だったか、など、です。経営が失敗したか、あるいは失敗に近い人なのです。
失敗した経営者は市場から去れ、というのが「公正な市場」の考え方です。
失敗者の資産は、価格が下がり、他のものに安く供給され新たな資産所有者を
産み、あるいは、成功者の手によって利益を生むのです。
購入者にとっても、同業の成功者にとっても利益です。
3.ほなどうしたらええねん
私は消費者として考えていきたいですな。
ＡとＢのアパートに迷ったら、どうします？
Ａは更新料つき、Ｂは更新料なし、です。
更新料に固執するアパート経営者は、経営的によくないか、がめついか、です。
がめついだけの人は余裕がありますから、自分の条件を引っ込めないだけの
人です。どうしようもありません。商売がなっているのです。
経営の良くない方は、それがないと借金が返せなくなることもありますから、
入居の際に預けた保証金、敷金なども借金返済に流用している可能性が
あります。破算でもされたら、ややこしいことになるかもしれません。
私は過去住んでいた部屋が競売物件になり、競売後15％程家賃が上がりました。
元が安かったので引っ越し費用等を考え居続けましたが、元が高ければ
自己の意思で出ていく、となると引越費用まで負担しなければならないのです。
だから、私は更新料をがめって来る人には「経営が苦しいのかもしれませんな」
という目を向けます。他に比べて家賃が高い場合も同様です。
家賃が下げられない事情があるのか、がめついのかです
どっちにしても、経営が苦しいのか、相場以上をとられるか、なので
私は選びたくないですな。
あとは家主や管理会社には注意、ですね。
管理会社がいい加減だと、裁判の結果やら、契約の度に右往左往します。
うっとうしいものです。
「契約の自由」を重視するという観点からみれば、今後更新料、家賃については、
堂々と契約時に借主も厳しい条件を出してもいい、ということ。
その部分に光を当てるべき。
今後は物件の家賃・更新料・更新手続については強く主張することが肝要ですな。
簡単に言うと、１年に13カ月分の家賃を求めてくる物件と取引するのかしないのか。
２カ月分の更新料の為に、不動産業者が物件を抱いたまま３カ月経つことは損失に
なるから、そういう仲介業者には抱かさなくなるはずでしょうな。
更新料の付帯された契約書が一般的ひな型にならないようになるかもしれませんね。
更新料を線で削除して、双方の訂正印を押さなければならぬ、ということを
不動産業者がするだろうか。仲介不動産業は面倒くさくなるので、自然と家賃に
含まれフラット化していくか、なくなることになるでしょう。
今回の裁判は消費者契約法の「１０年分の返還」に言及したことが原告の
勇み足のような気がします。個別案件で返還、今後無効、その他は遡及せず
とした方が消費者全体の利益になったかもしれませんね。
「契約の自由」により拒否することも認められるともいえるのではないですか？
法的な根拠が明確でない商慣習に過ぎないんだから、つけたい家主は「つけても違法
じゃない」けど、「公正な市場」の競争原理の下で「つけて」入居者が入らなくなったって、
知ったこっちゃない、と思うことにします。更新料つきを忌避していけば、家賃や地価は
下がっていくので、みんながどんどんそのようにすれば資産が手ごろに移転していくので
よいと思います。
土地と言うものはそもそも絶対的価格のないもので、別にいくらでもいいものです。
アジアに後塵を拝しているのは、空港も、電車も、高くつきすぎるからです。
既得権者の資産デフレを恐れていては長い目で見て経済・社会の為にはなりません。
借主はガンガン条件を出さないといけない時代、貸主はいちいち条件を仲介業者に
確認されなくてはならない時代が来た,ということ。
仲介業者さんは...受難の時代やね。
八百屋で普段きゅうりの値段を安くしているから、お客に安定的な供給
をするためという理由で、２か月分の野菜代をよこしなさい、と言えるでしょうか。
最初から利益を確保すべきと考えるなら、「公正な市場」とやらで競争すれば
いいのです。（不動産市場は業界内に調整力があるので公正とは考えていない。→私見）
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